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트럼프 시대, 부동산시장의 변화는 ?

by 김중열기자 posted Nov 14, 2016
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불확실성에 단기적 모기지금리 인상, 장기적으로 안정 기대
반이민 정책의 여파로 주거 주택용 외국인들 투자위축 우려

일반적인 예상을 뒤업고 제45대 미국대통령으로 선출된 도널드 트럼프 당선인은 내년 1월20일 임기를 시작한다. 
트럼프행정부 시대에 ‘부동산 시장은 과연 어떻게 변화할 까’에 대해 전국부동산중개인협회(NAR)가 운영하는 웹사이트 리얼터닷컴(Realtor.com) 등은 몇가지 가능성을 제시했다. 
먼저는 모기지 금리가 단기적으로 상승하나 장기적으로는 안정세를 찾을 것이라는 것이다. 트럼프 당선직후 모기지금리가 대폭 상승했다. 모기지뉴스데일리는 “예상치 못한 트럼프의 승리의 여파로 이틀간 모기지금리가 상승했다”고 전하고 “그렇다고 해서 모기지금리가 이대로 유지되지는 않을 것”이라고 전망했다.
브렉시트(Brexit) 이후 투자자들이 미국의 채권을 매입함에 따라 모기지금리 하락을 부추겼다. 그러나 트럼프 당선 직후에는 투자자들은 시장의 불확실성으로 인해 미국 채권에서 벗어날 것이 예상되기 때문에 모기지 금리 상승을 불러일으켰다. 
그러나 뱅크레이트측은 이 충격이 오래가지 않을 것으로 전망했다. 이 기관은  재무부가 발표한 채권수익율은 2%를 넘어서 지난 1월 이후 최고치를 기록했으며 투자자들이 다시 매수에 나서는 분위기다. 트럼프 당선이 투자자들에게 금리상승에 대한 우려를 주었으나 채권매수와 함께 연준이 12월 금리인상을 연기할 것이라는 기대감으로 인해 상승폭은 점차 해소될 것이라고 이 기관은 전하고 결국 금리는 하락할 것이라고 전망했다. 여전히 금리가 역대 최저 수준을 유지하고 있는 가운데, 향후 수 개월동안은 모기지 재융자가 상당부분 증가할 것으로 보인다.
두 번째는 외국인 투자 감소가능성이다. 맨션글로벌측은 도널드 트럼프 당선자가 주장해온 반이민정책으로 인해 미국 고가부동산시장에 공격적으로 투자하고 있는 외국인들의 투자심리가 위축될 것으로 내다봤다. 
트럼프 당선인은 지난 13일 ‘유권자와의 공약’에서 200만-300만명으로 추산되는 범죄자 우선 추방 등 이민공약의 단계적 실천 방안을 공개했다. 트럼프 당선인은 이날 CBS 방송과의 인터뷰에서 “우리는  200-300만 명에 달하는 범죄자, 범죄기록 보유자, 범죄집단 조직원, 마약 거래상들을 추방하거나 감옥에 보내는 것”이라면서 “미국에 불법적으로 체류하고 있는 이들을 추방할 것”이라고 밝혔다. 이와더불어 트럼프는 이들을 데려가지 않는 해당국가의 비자를 취소하겠다고 선언하고 또한 테러위험지역으로 분류된 지역으로의 모든 이민을 중단할 것이라고 주장했다. 
맨션글로벌측은 만일 이런 정책이 현실화 된다면 미국 주거용 부동산시장에 1000억달러가 넘게 투자한 외국인들이 위기감을 느껴 위축될 것이며 이는 특히 애틀랜타, 시카고, 휴스턴, 뉴욕, 마이애미 같은 국제허브 대도시들에서는 더욱 악화될 것으로 예상했다.
세 번째는 주택가격 부문이다. 주택 공급이 급증하면서 시장이 정상화됨에 따라 주택가격은 전국적으로 하락세를 기록했다. 그러나 주택구매 수요자의 신뢰도는 주별 정치 성향에 따라 다양하다. 트럼프를 지지했던 공화당지지주들은 주택전망에 대해 자신감을 가지기 쉬운 반면에, 클린턴 지지자들의 주들은 그 반대다. 수요자의 주택구매 의지는 주택가격에 큰 영향을 미치는 데, 결론적으로는 주택수요가 늘어날 것으로 보인다.
네 번째는 양대 모기지업체인 패니메와 프레디맥의 존속여부다.
지난 수년간 이 두 업체의 존속을 놓고 국회에서 논란이 있었다. 패니매와 프레디맥은 부동산 시장 붕괴 후 정부로부터 회생을 명목으로 무려 1880억달러의 이상의 자금을 지원받아 세수 낭비논란에 시달려 왔다. 지난 2014년에는 연방 상원 은행위원회가 국채 모기지업체 패니매와 프레디맥을 5년내 폐쇄하는 법안을 최근 통과시키기도 했다. 
이 기관들의 폐쇄쪽에 무게를 둔 공화당측의 중론이 트럼프 행정부 시기에 실행될 가능성이 높다.
포브스의 보고서에 따르면 30 년 만기 고정 금리 모기지가 끝나면, 소비자들의 주택 구매가 크게 감소 할 수 있다.


김중열기자  jykim@atlantachosun.com

트럼프.jpg

제45대 미국 대통령으로 당선된 도널트 트럼프.



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